郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案
【裁判摘要】
一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
原告：河南省郑州市第二建筑工程公司。
法定代表人：邓玉坤，该公司经理。
被告：王良础。
原告河南省郑州市第二建筑工程公司 (以下简称郑州二建公司)因与被告王良础发生公有住房出售协议违约纠纷，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告违反协议约定且未经原告同意，趁黄河路改造之机，在其从原告处购买的郑州市黄河路92号院1号楼11号住房内擅自开窗扒门，其行为严重影响 1号楼的房屋质量和其他住户安全。作为1号楼的建设者和管理者，原告曾向被告发出通告，限令其将改动的房屋恢复原状，但被告置之不理。请求判令被告遵守协议约定，立即将擅自改动的房屋恢复原状。
被告辩称：1．1号楼虽然由原告建设，但原告已将该楼房出售。现在原告既不是 1号楼的业主委员会，也不是1号楼的物业管理者，更不是1号楼的房屋所有权人，无权因1号楼的使用问题起诉被告。2．原告向被告出售1号楼11号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《
中华人民共和国民法通则》(以下简称
民法通则)第
七十一条规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了
民法通则的规定，是无效条款，没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约，应当驳回原告的起诉。
